• 24.09.2013

Casa, vendite in calo del 9%. Le città meglio dei piccoli centri

Già dallo scorso trimestre, e ancor di più oggi, si torna a intravedere una schiarita per il mattone, residenziale in primis. Anche se il trend resta in territorio negativo. 
Il comparto abitativo, che costituisce il nucleo principale delle transazioni, ha registrato nei tre mesi che vanno da aprile a giugno 2013 un calo delle compravendite pari al 9,3% (sono state vendute nel periodo 108.618 abitazioni contro le 119.707 passate di mano nel secondo trimestre 2012) contro un calo del 14,2% nel primo trimestre 2013 sull'analogo periodo 2012.

Analogo l'andamento nel settore delle pertinenze (sostanzialmente box), che con 88.555 transazioni segna una perdita del -7,5%. Più in generale – considerando tutti i segmenti (residenziale, terziario, commerciale e produttivo ) - nel secondo trimestre 2013 le transazioni sono scese del 7,7% e recupera più di sei punti percentuali rispetto alla contrazione del 13,8% registrata nei primi tre mesi di quest'anno. Non si interrompe quindi la serie di tassi negativi iniziata nel 2012. "Il mercato immobiliare italiano è in linea con il resto d'Europa - dice Gianni Guerrieri, direttore dell'Osservatorio -. Guardando ai dati 2012 a livello europeo emerge proprio che l'Italia è nella media". Questi dati scongiurano quindi il rischio bolla, che qualcuno ogni tanto sottolinea? "In Italia non c'è alcun rischio bolla, soprattutto con questo trend di compravendite e quotazioni" conclude Guerrieri.

I capoluoghi meglio dei comuni minori 
In questo panorama spicca la maggior tenuta dell'area del nord Italia, dove sul fronte compravendite residenziali si è registrata una discesa del 7,9%, mentre al centro e al sud la perdita è stata superiore al 10%. 

Risultano in decelerazione sia i capoluoghi sia i comuni minori. La flessione minore si è registrata infatti proprio nei capoluoghi (-6,3%) – la miglior tenuta nei capoluoghi del sud (-5,4%) -, mentre risulta ancora superiore al 10% per i comuni minori (-10,7%). E arriva quasi al -14% nei comuni minori dell'area del Centro. Per le grandi città tengono Bologna, Napoli (che nel trimestre precedente aveva registrato vendite in aumento del 14,3%), Milano (-2%), mentre scendono pesantemente gli scambi a Genova (-15,7%) e Firenze (-11%). 

Andando indietro di nove anni (al secondo trimestre 2004) si evince che il mercato residenziale nei capoluoghi si è contratto del -48%. Superiore la perdita - dal 2004 sempre - per il mercato residenziale dei comuni minori (-52,4%), con un calo che raggiunge il -56,7% al Centro e il -53,0% al Nord e risulta poco inferiore al Sud -48,5%.

Il trend dei prezzi 
Il valore medio stimato di una abitazione nel primo semestre 2013 è pari a circa 167 mila euro, in diminuzione dell'1,43% (-2.400 euro) rispetto allo stesso semestre dell'anno scorso in tutte le aree geografiche del Paese ad eccezione delle isole. Diminuisce anche il fatturato: nei primi sei mesi dell'anno la spesa stimata per l'acquisto di case, al netto degli oneri di transazione e delle relative imposte, è pari a quasi 34 miliardi di euro, circa 5 miliardi in meno rispetto allo stesso semestre del 2012 (-12,9%). 

Analizzando i valori nelle 12 maggiori città per popolazione si evince che le quotazioni medie più elevate nel primo semestre 2013 - oltre 3mila euro al mq - si registrano a Roma, Bologna e Firenze seguite a breve distanza da Milano (2.972 euro al mq) e Venezia (2.920 euro al mq). A Palermo e Catania le quotazioni delle abitazioni sono le più basse. 
Rispetto al semestre precedente si riscontrano ovunque cali, che vanno dal -4,2% di Palermo e Genova al -0,4% di Bari e Venezia e al -0,1% di Verona.

Per quanto riguarda le città di medie dimensioni, Parma risulta la più cara (2.399 euro al mq), seguono poi Livorno, Prato, Monza, Cagliari, e Brescia con valori oltre i 2.000 euro/mq. 

Il valore medio delle abitazioni 
Applicando le quotazioni medie comunali della banca dati OMI alla stima delle superfici vendute si è elaborata una stima di larga massima del valore monetario delle abitazioni compravendute in un semestre. Cosa emerge? Nel primo semestre 2013 la spesa per l'acquisto di abitazioni, stimata (al netto degli oneri di transazione e delle relative imposte) è stata pari a quasi 34 miliardi di euro, circa 5 miliardi di euro in meno rispetto allo stesso semestre del 2012 (-12,9%). 
Il valore medio stimato di un'abitazione compravenduta nel primo semestre 2013 è pari a circa 167mila euro, con un picco di oltre 220mila euro al Centro e un minimo sotto 120mila euro nelle isole. Il valore medio di acquisto di un'abitazione è in diminuzione rispetto all'omologo semestre in tutte le aree ad eccezione delle isole.